2026年房地产关键主题：商业地产交易复苏虽迟，但尚未偏离轨道

一年前我们对商业地产的预期是其增长将初步复苏，目前该预期仍在轨道上，但全球贸易政策的不确定性与财政担忧延迟了我们预期的交易活动回暖。由于主要的驱动因素均未改变，因此我们维持对2026年的核心判断。

1. 投资活动即将升温。受权益收益推动的大规模资本轮动，以及私募基金到期将资产返还市场，将与投资组合向具有长期正向趋势的行业重新配置同步发生。这将为全球交易量的持续上升奠定基础。
2. 低开发量支撑租金增长。 欧美商业地产开发同步放缓，限制了新增供应，有助于为租金筑底并支持以收入驱动的回报。
3. AI建设重塑配置，带来上行潜力。 AI应用的加速普及已将数据中心推向主流，推动投资创下纪录。尽管快速变化的技术带来挑战，但AI引领的需求增长为各房地产板块的回报提供了上行空间。
4. 跨板块相对回报机会趋同。 随着各板块表现差异收窄，超额回报愈发稀缺，但工业与住宅板块仍提供更多机遇——尤其在欧洲和日本。
5. 超额收益将来源于精选的市场而非板块。 从绝对水平看，总回报将取决于收入而非收益率压缩，这使曼彻斯特、悉尼、都柏林、墨尔本和达拉斯等高收益、高增长城市更具优势。

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